Автор: admin

Ипотека: грядет аукцион неслыханной щедрости

Ипотека: грядет аукцион неслыханной щедрости

Обещанное президентом увеличение суммы кредита по программе льготной ипотеки с 8 до 12 млн руб. обеспечит существенный рост спроса на старомосковские новостройки за счет привлечения нового пласта покупателей – тех, кому нужны большие квартиры или небольшие, но бизнес-класса. Но что еще более важно, если Центробанк продолжит снижение ключевой ставки, то в среднесрочной перспективе ипотека и без господдержки подешевеет до 6-7% годовых. А это уже вполне сопоставимо с «западным» уровнем ставок, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

На фоне кризиса, вызванного пандемией covid-19, Банк России 19 июня снизил ключевую ставку сразу на 1 п.п., до 4,5% годовых. Таким образом, ставка опустилась до минимального значения за всю новейшую историю.

Для снижения ставки сложились объективные условия. Ранее одной из главных причин высоких по мировым меркам ставок российского ЦБ был отток капитала и риски для стабильности рубля. Однако пандемия привела к естественному восстановлению «железного занавеса» и резко снизила потребность населения в валюте. Поэтому курс рубля не ушел в пике даже на фоне обвала цен на нефть, а по мере восстановления нефтяных котировок и рубль начал постепенно возвращаться к приемлемым уровням. В настоящее время цена барреля нефти марки Brent превысила $42, то есть приблизилась к параметрам, необходимым для стабилизации российского бюджета (в бюджете на 2020 г. заложена цена нефти в $42,45 за баррель). Благодаря укреплению рубля и улучшению ситуации на финансовых рынках в целом Центробанк получил возможность существенно смягчить денежно-кредитную политику, чтобы поддержать экономику, сильно пострадавшую из-за ограничений, введенных в связи с эпидемией.

На ключевую ставку ЦБ ориентируются банки, устанавливая ставки по кредитам для населения, в том числе ипотечным. Однако большую часть нынешнего снижения ключевой ставки банки отыграли заранее, поэтому в ближайшем будущем вряд ли стоит ждать значительного удешевления ипотеки. Другое дело, если ЦБ продолжит сокращать ключевую ставку, чего не исключила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина после заседания 19 июня. По ее словам, сокращение ВВП во II квартале 2020 г. может быть больше, чем прогнозировавшийся ранее спад на 8%, так как ограничения из-за распространения коронавируса длились дольше ожидаемого. И даже с учетом дополнительных мер правительства и Центробанка по смягчению экономических последствий кризиса Банк России прогнозирует снижение ВВП РФ на 4-6% в 2020 г.

Таким образом, основания для дальнейшего снижения ставки имеются – конечно, при условии сохранения текущей макроэкономической ситуации (стабильного курса рубля, нефти и т.п.), и это открывает возможность для удешевления ипотеки. Обычно средний уровень ипотечных ставок равняется ключевой ставке плюс примерно 3 п.п. То есть в случае уменьшения ключевой до 4% к концу года, как прогнозирует Сбербанк, ипотека по коммерческим банковским программам в перспективе может подешеветь до 7%. А с учетом достаточно жесткой конкуренции между банками – и до 6,5-7% (по совместным программам банков и застройщиков – еще ниже). Конечно, это не привычные для ЕС и США 3-5%, но уже вполне сравнимо.

В самом лучшем случае для снижения ипотечных ставок по банковским коммерческим программам до названных уровней понадобится не один месяц. Однако уже в самом ближайшем будущем существенно улучшатся условиях по наиболее популярной ипотечной программе на первичном рынке жилья – ипотеке с господдержкой под 6,5% годовых.

«Сейчас нужно обязательно расширить возможности для выбора комфортного, современного жилья. В этой связи предлагаю распространить льготную ипотеку на новое жильё стоимостью не до трёх, как прежде, а до шести миллионов рублей. А в крупнейших агломерациях – Московской и Санкт-Петербургской – до 12 миллионов рублей. Здесь цены на недвижимость объективно выше, чем в целом по России. Думаю, что это будет востребованной мерой поддержки», — заявил президент Владимир Путин, выступая с обращением к гражданам РФ 23 июня.

Президент говорил о стоимости жилья в 6 и 12 млн руб., однако, если следовать логике действующей программы, речь скорее идет повышении суммы кредита с 3 до 6 млн в регионах и с 8 до 12 млн руб. в Москве, Петербурге, а также Московской и Ленинградской областях. Следовательно, максимальная стоимость жилья с учетом первоначального взноса 20% вырастет с 3,75 млн до 7,5 млн и с 10 млн до 15 млн руб. – см. ипотечный калькулятор.

Это очень значимое повышение, в том числе для Москвы внутри МКАД. При максимальной сумме кредита в 10 млн руб. льготная ипотека распространялась только на новостройки экономкласса (таких в «старой» Москве совсем немного) и на однушки-двушки в проектах класса «комфорт». А бизнес-класс, из которого состоит основной объем предложения новостроек внутри МКАД, почти полностью выпадал из программы. С увеличением суммы кредита до 15 млн руб. ипотекой под 6,5% смогут воспользоваться все покупатели массового жилья и часть клиентов бизнес-класса – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в мае-июне 2020 года». Поэтому в ближайшие месяцы можно ждать активизации столичного рынка новостроек за счет реализации отложенного спроса после карантина и привлечения новых ипотечников.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотекеТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру Мин ставка, %
Микрогород в лесу Красногорский район 3 кв. 2021 г. от 6 154 000 руб. от 2.9%
Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск 4 кв. 2021 г. от 3 530 687 руб. от 1.2%
Май город-курорт Ленинский район Сдан от 5 104 275 руб. от 4.5%
Новое Бисерово 2 Ногинский район 4 кв. 2020 г. от 2 043 600 руб. от 5.9%
Троицкая слобода Сергиево-Посадский район, г. Сергиев Посад Сдан от 4 342 748 руб. от 4.1%
Дабл Ленинский район 4 кв. 2021 г. от 2 722 200 руб. от 4.5%
Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха 2 кв. 2019 г. от 9 111 460 руб. от 0.1%
СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 3 кв. 2019 г. от 6 369 840 руб. от 0.1%
Серебряный фонтан Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 4 кв. 2021 г. от 8 382 860 руб. от 1.2%
Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Динамо 3 кв. 2018 г. от 10 673 090 руб. от 5.99%
Летний сад Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 4 кв. 2020 г. от 15 055 195 руб. от 1.2%
Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха 3 кв. 2022 г. от 11 530 400 руб. от 5.85%
Фестиваль Парк Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал 2 кв. 2020 г. от 12 932 722 руб. от 5.85%
Район «Москва А101» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, п. Коммунарка 2 кв. 2022 г. от 5 925 000 руб. от 5.1%
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 1 кв. 2022 г. от 4 550 000 руб. от 2.55%
Жизнь на Плющихе Москва, Центральный округ, район Хамовники, м. Фрунзенская Сдан от 65 642 944 руб. от 0.1%
Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 4 кв. 2020 г. от 10 112 628 руб. от 3.2%
Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский 2 кв. 2020 — 2 кв. 2023 г. от 4 521 300 руб. от 0.1%
FoRest Москва, Западный округ, район Ново-Переделкино 4 кв. 2020 г. от 7 077 560 руб. от 5.85%
Метрополия Москва, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Волгоградский проспект 1 кв. 2023 г. от 6 331 000 руб. от 4.7%
iLove Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская 4 кв. 2024 г. от 9 820 800 руб. от 5.85%
Тополя Москва, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. Люблино 2 кв. 2021 г. от 5 445 652 руб. от 4.9%
Дом на Барвихинской Москва, Западный округ, район Можайский 4 кв. 2020 г. от 7 650 000 руб. от 4.5%
Поклонная 9 Москва, Западный округ, район Дорогомилово, м. Парк Победы 4 кв. 2021 г. от 21 223 682 руб. от 4.4%
Nagatino i-Land Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк 2 кв. 2022 г. от 10 234 566 руб. от 4.5%
Dialog Москва, Центральный округ, район Красносельский, м. Комсомольская 4 кв. 2021 г. от 13 374 805 руб. от 5.85%
Настоящее Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 2 кв. 2022 г. от 10 781 422 руб. от 5.85%

Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

ТОП 5 рынков недвижимости с наибольшим падением цен в 2020 году

ТОП 5 рынков недвижимости с наибольшим падением цен в 2020 году

COVID-19 продолжает вносить свои коррективы в жизнь целых государств, оказывая существенное влияние в том числе и на международные рынки недвижимости. Впервые за прошедшие 100 лет идёт осмысление и подготовка к глобальному переделу многих секторов недвижимости, включая коммерческую. Какие изменения происходят в процедуре покупки зарубежной недвижимости? Стоит ли покупать прямо сейчас? Как можно заработать и выгодно купить в этой непростой ситуации?

«Покупай, когда на улицах течет кровь, даже если она и твоя», — Барон Ротшильд.

Пандемия коронавируса несёт на рынки недвижимости всё новые и новые перемены, две из которых станут наиболее крупными и значимыми. Первая — это падение цен, связанное с экономическим кризисом и числом смертей граждан определённой возрастной категории. Вторая — это переосмысление нужности некоторых секторов недвижимости, таких как офисные помещения, стрит-ритейл и гостиничная недвижимость.

В первом случае самыми пострадавшими рынками недвижимости будут страны с изначально слабой экономикой, высокой закредитованностью населения и самого государства. Пандемия самым серьёзным образом ударит по ценам на недвижимость этих стран. Вирус привел к высокой смертности среди старшего поколения, а значит, жильё, принадлежавшее им, массово хлынет на рынки. Наследники будут вынуждены распродавать квартиры и дома бабушек, дедушек, отцов и матерей для того, чтобы финансово поддержать себя и свои семьи во время самого большого финансового кризиса за последние 100 лет. А так как старшее поколение в большинстве своём уже выплатило ипотеку, то наследники смогут легко давать большие скидки на такие объекты. В среднем дисконт на объекты жилья составит 20-30%.

Так будет выглядеть первая волна выброса недвижимости на продажу, и начнется она уже до конца этого года. Эта волна будет короткой и быстрой, так как в кризисные периоды на рынках недвижимости денег для инвестиций всегда больше, нежели в спокойное время. Многие инвесторы с фондовых рынков вышли в кэш, а те, у кого накопились наличные, опасаются гиперинфляции, поэтому они будут «прятать» часть своего капитала именно в недвижимости.

Топ 5 стран по распродаже недвижимости. Первая волна

Испания. В первую очередь снижение цен затронет крупные города страны. Курортных зон это коснётся в меньшей степени.

Италия. Юг страны пострадает сильнее северной части.

Турция. Здесь наиболее пострадавшим регионом станет Стамбул. Многие приобретали недвижимость в ипотеку под 15% годовых и выше, а в отсутствие должной поддержки со стороны государства оплата ипотечных взносов станет непосильной ношей для населения и люди будут вынуждены расставаться со своим жильем. Экономика страны и так последние три года находится в состоянии упадка и в значительной степени зависит от российских туристов, которые в этом сезоне не прилетят на турецкие курорты.

Но если у вас есть задача приобрести курортную недвижимость, то рынком номер один, где в 2020 году можно будет купить жилье с дисконтом от 50% и выше, станет Мармарис в Турции. Мармарис — курортный город-порт, где очень много недвижимости находится в собственности у местного населения. Текущий финансовый кризис, усугубляющийся экономический спад и снижение реальных доходов граждан в ближайшее время вынудят их продавать свое недвижимое имущество. Плюс ко всему, город и местные жители работают и зависимы от индустрии яхтинга, а в этом году весь сезон пройдёт мимо.

Кипр. Даже без учета текущей ситуации с коронавирусом, Кипр стал бы лидером падения цен на недвижимость в 2020 году. Пандемия и, как следствие, отсутствие туристического потока только усилит это снижение.

США. Здесь основной дисконт на недвижимость придется на бедные районы вокруг Нью-Йорка, такие как Хай Бридж (High Bridge), Южный Бронкс (South Bronx) и Бедфорд Парк (Bedford Park).

Вторая волна

Вторая волна распродажи объектов будет немного отличаться от первой, в основном по самой мотивации продажи жилья. Во время первой волны люди обратятся к недвижимости, в которой в 80% случаев они не живут и будут рассматривать её в качестве спасательного круга, как вариант быстрого кредита. Вторая же волна будет иметь отношение к недвижимости, в которой люди непосредственно проживают. Процесс возникновения второй волны можно описать кратко, но ёмко — «дойти до ручки». Началом второй волны станет лето 2021 года, а самым выгодным периодом для покупок — зима 2021 – весна 2022 года. В случае возврата пандемии дисконт будет только расти.

Никто никогда не побежит продавать недвижимость, в которой живёт сам и его семья, без острой на то необходимости. Вначале люди испробуют все возможные способы поиска денег: дополнительная работа, кредитные карты, займы, быстрые кредиты и т.п. Только когда все варианты будут исчерпаны, а платежи по ипотеке по-прежнему нужно будет гасить, единственный выход, который останется собственникам, – это выставить свою недвижимость на продажу по высокой цене, снижая её стоимость в течение 6 месяцев. Во время второй волны пострадают те рынки недвижимости, где она была куплена в ипотеку с максимально высоким процентом заёмных средств по отношению к цене (80-95% от полной стоимости объекта) и минимальной поддержкой со стороны государства.

Топ 5 стран второй волны распродаж недвижимости: США, Ирландия, Польша, Греция и Болгария. Здесь решающим фактором для продажи жилья будут именно экономические последствия пандемии в этих странах, а не количество заболевших. Исключением станут только США, где оба этих показателя совпадают.

Глобальные последствия пандемии

Второе глобальное изменение на мировом рынке недвижимости заключается в переосмыслении важности каждого из сегментов. Произойдет это до конца текущего 2020 года, а с 2021 года начнется активный передел рынков, особенно в секторе коммерческой недвижимости. Кризис — он как проявитель, показывает слабых игроков и слабые области. Многие компании уже поняли, что нет необходимости 100% своих сотрудников держать в дорогих офисах, и как минимум 30% из них можно перевести на удалённую работу. Стоимость офисной недвижимости упадёт на 30% до конца 2020 года. Стрит-ритейл, как сегмент рынка недвижимости, никуда не денется, однако пандемия уже заставила даже самых больших скептиков перейти на онлайн-торговлю. Человечество попробовало жить, покупать, работать и учиться всему онлайн. Даже старшее поколение не осталось в стороне. Поэтому в 2020 году объекты стрит-ритейла во всем мире упадут в цене как минимум на 20%, а в 2021 ещё больше.

Отельный бизнес сегодня, как актив, уже практически ничего не стоит. Его восстановление займет в среднем от 5 до 10 лет. Однако даже после снятия ограничений люди чисто психологически, на подсознательном уровне, будут сторониться мест большой концентрации граждан, а власти государств в качестве превентивных мер будут накладывать различные ограничения на такие места. Многие отели уйдут из бизнеса навсегда и будут переделаны в другие типы недвижимости, например, жилье с мини-квартирами. Номером один, кто выиграет в сфере гостиничных услуг, станут те, кто сдаёт квартиры посуточно. Так как они смогут сдавать свои объекты как в краткосрочную аренду, так и по долгосрочным контрактам. Жилая недвижимость во всем мире снова вернётся на позиции самой защищенной от кризисов, так как все остальные сегменты рынка упадут ещё больше.

Процесс оформления сделок с недвижимостью также претерпевает модернизацию и адаптируется к новым реалиям. На развитых рынках и до ситуации с пандемией можно было оформить сделку купли-продажи, не выходя из дома. Сегодня подобную модель внедряют и те рынки, которые традиционно не хотели работать с клиентами удалённо. Юристы и нотариусы многих стран разрабатывают процедуры подтверждения личности онлайн. К концу 2020 года практически на любом рынке недвижимости можно будет приобрести объект дистанционно.

Прогноз рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года от IRN.RU

Прогноз рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года от IRN.RU

В результате обвала цен на нефть и эпидемии коронавируса вторичный рынок жилья на какое-то время может впасть в коматозное состояние из-за резкого расхождения между пожеланиями продавцов и финансовыми возможностями покупателей. При этом новостройки, получившие мощную поддержку со стороны государства, скорее всего, значительно меньше пострадают от кризиса. Во всяком случае те, которые подпадают под программу льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

В начале 2020 г. ничто не предвещало макроэкономических потрясений: рубль укреплялся, иностранные инвесторы скупали российские ценные бумаги, ипотека дешевела, а цены на жилье в Москве росли. Все изменилось в марте 2020 г., когда в Россию «прилетели» «черные лебеди», о которых IRN.RU писал еще в апреле 2019 г. Срыв сделки между РФ и ОПЕК привел к обвалу цен на нефть, за которым последовало резкое снижение курса рубля. Граждане отреагировали на валютный катаклизм традиционно, но сдержанно: число сделок с недвижимостью, прежде всего новостройками, выросло, однако об очередях в офисах продаж, как в конце 2014 г., речи не шло — см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в марте-апреле 2020 года: ажиотаж ушел на карантин». Отсутствие ажиотажа объясняется в первую очередь многолетним снижением доходов населения после кризиса 2014-2015 гг. и, как следствие, существенным сокращением накоплений, которые люди могли бы потратить на покупку квартир. Напомним, реальные располагаемые доходы россиян по итогам 2019 г. составили лишь 92,5% от уровня 2013 г. Кроме того, и курс рубля на этот раз просел далеко не так сильно, как в 2014-м. Одно дело, когда курс падает с 33 руб. за доллар (в начале 2014 г.) до 86 руб. (в конце года, на пике), совсем другое – с 62 до 80 руб. Действия застройщиков, поспешивших поднять цены на квартиры на фоне роста спроса, также немало поспособствовали быстрому затуханию покупательского энтузиазма.

Окончательно отправил рынок в нокдаун третий «черный лебедь» — пандемия коронавируса, посадившая всю страну под домашний арест, что неизбежно привело к обвалу покупательской активности на рынке недвижимости – см. «Покупка и аренда квартир в Москве и Подмосковье во время карантина». Режим самоизоляции в Москве должны отменить к началу июня. Однако последствия ограничительных мер экономика будет чувствовать еще долго, даже если не случится второй-третей волны Covid-19 и, соответственно, повторения карантина.

В результате приостановки деятельности тысяч предприятий и организаций только в Москве уже потеряли работу или, по меньшей мере, лишись значительной части дохода десятки тысяч горожан. Многие вообще были вынуждены уехать из Москвы. Кроме того, из-за резкого снижения курса рубля в марте и перестройки логистических цепочек на фоне эпидемии начали расти цены на товары первой необходимости — продукты и лекарства, что также негативно влияет на уровень платежеспособного спроса на рынке недвижимости.

Скорее всего, 2020 г. станет годом начала очередного глобального экономического кризиса, причем в России ситуацию сильно осложняет предшествовавшее карантину обрушение цен на нефть и девальвация рубля. Центробанк прогнозирует падение ВВП РФ в 2020 г. на 4-6%, МВФ – на 5,5%. Реальные денежные доходы россиян по итогам I квартала, то есть до введения карантина, по данным Росстата, сократились на 0,2% по сравнению с аналогичным периодом 2019 г. По итогам года наиболее оптимистично настроенные эксперты ожидают снижения реальных располагаемых доходов населения в пределах 5% («Альфа-банк»). При этом большинство других прогнозируют более серьезную просадку. Например, согласно базовому прогнозу Института «Центр развития» НИУ ВШЭ, реальные доходы жителей РФ снизятся в 2020 г. на 8,2% с последующим небольшим отскоком в 2021-2022 гг. Согласно пессимистичному — в текущем году падение составит 12,1%, и в последующие годы динамика доходов населения останется отрицательной.

Впрочем, даже самые негативные прогнозы не предполагают катастрофическое развитие событий а ля 90-е гг. Власти накопили достаточно денег в Фонде национального благосостояния, чтобы выполнять бюджет и поддерживать экономику в течение длительного времени даже в условиях пандемии и дешевой нефти. Тем более, что недавно заключённая сделка в рамках ОПЕК+ дает надежду на возвращение цен на черное золото к приемлемому для России уровню в $50 за баррель уже в течение нескольких месяцев или, максимум, года.

Соответственно, апокалипсиса на рынке недвижимости тоже не случится, хотя эпидемия может привести к качественным изменениям в образе жизни и предпочтениях граждан — см. «Как коронавирус изменит рынок недвижимости». Впрочем, городская квартира в любом случае останется базовой потребностью, особенно квартира в Москве, чью миграционную привлекательность в свое время не смогли испортить даже эпидемии чумы и холеры.

Однако, учитывая практически неизбежное снижение доходов населения, спрос на жилье после отмены карантина далеко не скоро придет в норму. На этом фоне цены могут окатиться назад на 10-15%, то есть потерять прирост последних полутора лет, когда метр дорожал благодаря удешевлению ипотеки и ажиотажу в преддверии реформы долевого строительства.

Скорее всего, как и в кризис 2014-2015 гг., вторичный рынок пострадает больше первичного. Во-первых, московские застройщики и до эпидемии коронавируса активно консультировали клиентов в интернете и практиковали электронную регистрацию ДДУ, поэтому сейчас лучше переносят карантин (хотя продажи резко упали и у них). Во-вторых, если первичный рынок получил мощную поддержку со стороны государства в виде сниженных ставок по проектному финансированию и, главное, льготной ипотеки под 6,5% годовых, то «вторичке» власти никакой помощи даже не предлагают. Более того, льготные кредиты резко повышают привлекательность новостроек, что приведет к перетоку спроса с вторичного рынка на первичный, как это произошло в 2015 г., когда была запушена первая версия ипотеки с господдержкой. Снижение цен — единственный выход в такой ситуации. Однако продавцы-частники на «вторичке», как правило, очень неохотно идут навстречу покупателям. Поэтому по крайне мере до осени средняя стоимость вторичного метра, скорее всего, не претерпит существенных изменений, но число сделок будет очень небольшим из-за резкого расхождения между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей. Ближе к концу года цены постепенно пойдут вниз, в основном неявно, за счет скидок и торга, и будут падать еще пару лет. Стабилизируется рынок, скорее всего, не раньше 2022 г. (См. «Вторичный рынок жилья может впасть в кому»).

Зато новостройки, по всей видимости, «отпадаются» значительно быстрее, за несколько месяцев. Девелоперы, которые по-прежнему несут затраты на стройку и обслуживание кредитов, не могут годами ждать у моря погоды – им надо срочно восстанавливать продажи после карантинного обвала. Так что, скорее всего, сразу после завершения режима самоизоляции мы увидим «аттракцион невиданной щедрости». Напрямую корректировать прайсы застройщики будут только в самом крайнем случае, однако размер и распространенность скидок и бонусов для покупателей существенно увеличатся, а темпы роста цен по мере повышения стадии готовности корпусов – сократятся.

При этом необходимо учитывать, что рынок мозаичен. В наиболее выигрышном положении окажутся проекты эконом- и комфорткласса с квартирами не дороже 10 млн руб., которые соответствуют условиям программы ипотеки с господдержкой (кредит 8 млн руб. плюс первоначальный взнос 20%). В таких ЖК, возможно, даже продолжится рост цен. Однако в границах МКАД подобных новостроек немного, основной объем предложения в «старой» Москве формируют проекты бизнес-класса с ценами значительно выше 10 млн. И чтобы их продать в нынешних условиях, возможно, потребуются скидки не в 10-15%, а в 20 и более процентов.

Однако если никаких катаклизмов больше не случится, рынок новостроек сможет перейти к росту цен на уровне инфляции уже в следующем году.

Квартиры бизнес-класса ощутили господдержку

Квартиры бизнес-класса ощутили господдержку

Падение продаж на рынке новостроек бизнес-класса в Москве оказалось менее выраженным, чем в массовом и премиальном сегментах. Участники рынка связывают это с внедрением льготной ипотечной программы и формальным ростом доли проектов бизнес-класса в общей структуре предложения. Но консультанты не советуют девелоперам, работающим в этом сегменте, расслабляться: именно их аудитория пострадала от кризиса сильнее других.

Сегмент новостроек бизнес-класса в Москве оказался наиболее устойчивым к кризису. Согласно данным Knight Frank, суммарно по итогам первого полугодия в этом классе было реализовано 6,7 тыс. квартир и апартаментов — это только на 10% ниже аналогичного показателя прошлого года. Аналитики «Метриум» оценивают падение числа зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в проектах бизнес-класса в 13%. При этом в массовом сегменте число сделок за первое полугодие сократилось на 26%, а в премиум-сегменте — на 37%.

В Knight Frank указывают, что около 60% сделок за первое полугодие на рынке бизнес-класса было заключено в первые три месяца года, затем основным фактором снижения спроса стали введенные городскими властями ограничения на фоне распространения COVID-19.

Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова отмечает, что часть потенциальных покупателей приняла решение отложить сделки до стабилизации ситуации. Но позитивным фактором для рынка эксперт называет программу субсидирования ипотечных ставок до 6,5%. На этом фоне по ее оценкам доля сделок с привлечением кредитов в сегменте бизнес-класса по итогам полугодия выросла с 39% до 49%.

Коммерческий директор А101 Анна Боим называет дополнительным фактором, стимулирующим продажи, увеличение доли бизнес-класса в общей структуре новостроек. Она приводит в пример Новую Москву, где в этом сегменте экспонируется уже 46% доступных лотов. Коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьева отмечает, что динамика между массовым сегментом и бизнес-классом все больше размывается: при выборе жилья покупатели уже ориентируются не на класс проекта, а на локацию, транспортную доступность, соотношение цены и качества. При этом формально активность девелоперов проектов бизнес-класса не выросла: по оценкам Knight Frank, за первое полугодие они вывели на рынок 4 тыс. лотов, что соответствует аналогичному значению прошлого года.

Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая уверена, что расслабляться застройщикам не стоит, сейчас этот сегмент наиболее уязвим. «Кризис ударил в первую очередь по покупательской аудитории именно этого жилья»,— рассуждает она.

Позитивной динамики эксперт ждет лишь в проектах, которые по своим характеристикам и стоимости приближаются к массовому сегменту: здесь позитивный эффект может оказать программа субсидирования ипотеки.

Именно в этом сегменте госпожа Литинецкая ожидает дальнейшего роста цен. В целом с начала года по ее оценкам средняя стоимость новостроек бизнес-класса в Москве выросла на 7% и достигла 259 тыс. руб. за кв. м.

Позитивной динамики за счет ипотеки ждут и застройщики. Директор по маркетингу Level Group Александра Мамохина отмечает, что за счет расширения лимита стоимости приобретаемого жилья до 12 млн руб. доля лотов массового сегмента, попадающих под льготную программу, выросла с 85% до 95%, а бизнес-класса — с 65% до 80%. Но Ксения Юрьева ждет, что девелоперы пока займут выжидательную позицию, зафиксировав цены в проектах на летний период. Эксперт объясняет, что, несмотря на то что сейчас на рынке отмечается всплеск спроса, его природа до конца непонятна: продиктован он именно новой льготной ипотечной программой или на рынке реализуются отложенные на время ограничений на передвижения сделки.