Рубрика: Недвижимость и строительство

Банк России рекомендует банкам предоставлять ипотечные каникулы заемщикам с COVID-19

Банк России рекомендует банкам предоставлять ипотечные каникулы заемщикам с COVID-19

Банк России рекомендует кредиторам оперативно рассматривать заявления и предоставлять ипотечные каникулы заемщикам с официально подтвержденным заболеванием, вызванным коронавирусной инфекцией, говорится в сообщении Центробанка.

Подтвержденное наличие COVID-19 может являться причиной и для оперативного рассмотрения заявления на реструктуризацию потребительского кредита (займа), а также отмены начисления неустойки (штрафов, пени) за ненадлежащие исполнение обязательств по договору. Соответствующие рекомендации содержатся в информационном письме регулятора, направленном в банки, микрофинансовые организации (МФО), кредитные потребительские кооперативы (КПК), сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы (СКПК) и страховые организации.

Реструктуризацию ипотечным заемщикам с подтвержденным заболеванием рекомендуется проводить, даже если гражданин уже воспользовался один раз правом на ипотечные каникулы.

При этом кредитору предлагается общаться с заемщиками дистанционно (по телефону), а заемщикам — предоставить все необходимые документы, включая подтверждающие заболевание, после выздоровления.

Банк России рекомендует кредиторам идти навстречу заемщикам и в том случае, если гражданин обратился за реструктуризацией уже после болезни. В этом случае ему не следует начислять неустойку за просроченные обязательства, говорится в информационном письме. Кроме того, информация, направленная в бюро кредитных историй (БКИ), не должна ухудшать кредитную историю таких заемщиков.

В случае неисполнения обязательств по ипотечным договорам заемщиком, у которого официально подтверждено заболевание, вызванное коронавирусной инфекцией (или если заболевание подтверждено у кого-либо из проживающих с ним членов семьи), Банк России рекомендует кредиторам до 30 сентября 2020 года не обращать взыскание на предмет ипотеки, если это единственное жилье заемщика и членов его семьи.

В свою очередь регулятор дает возможность кредитным организациям не увеличивать резервы на возможные потери по таким кредитам, а МФО, КПК и СКПК разрешено не признавать данные займы реструктурированными при формировании резервов на возможные потери по ним в случае официального подтверждения у заемщика заболевания, вызванного коронавирусной инфекцией.

Страховым компаниям рекомендовано идти навстречу страхователю с подтвержденным заболеванием, если он обратится с заявлением об отсрочке платежа по договору добровольного страхования, условия которого предполагают периодические платежи страховщику. Кроме того, если заболевший гражданин просит продлить срок предоставления в страховую компанию требуемых документов по страховому случаю (по договорам добровольного страхования), регулятор также рекомендует всем страховщикам принимать положительное решение по таким заявлениям и не начислять неустойку за нарушение сроков, если ситуация обусловлена подтвержденным наличием COVID-19 у страхователя, говорится в сообщении Центробанка.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотекеТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру Мин ставка, %
Микрогород в лесу Красногорский район 3 кв. 2021 г. от 6 154 000 руб. от 2.9%
Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск 4 кв. 2021 г. от 3 530 687 руб. от 1.2%
Май город-курорт Ленинский район Сдан от 5 104 275 руб. от 4.5%
Новое Бисерово 2 Ногинский район 4 кв. 2020 г. от 2 043 600 руб. от 5.9%
Троицкая слобода Сергиево-Посадский район, г. Сергиев Посад Сдан от 4 342 748 руб. от 4.1%
Дабл Ленинский район 4 кв. 2021 г. от 2 722 200 руб. от 4.5%
Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха 2 кв. 2019 г. от 9 111 460 руб. от 0.1%
СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 3 кв. 2019 г. от 6 369 840 руб. от 0.1%
Серебряный фонтан Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 4 кв. 2021 г. от 8 382 860 руб. от 1.2%
Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Динамо 3 кв. 2018 г. от 10 673 090 руб. от 5.99%
Летний сад Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 4 кв. 2020 г. от 15 055 195 руб. от 1.2%
Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха 3 кв. 2022 г. от 11 530 400 руб. от 5.85%
Фестиваль Парк Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал 2 кв. 2020 г. от 12 932 722 руб. от 5.85%
Район «Москва А101» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, п. Коммунарка 2 кв. 2022 г. от 5 925 000 руб. от 5.1%
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 1 кв. 2022 г. от 4 550 000 руб. от 2.55%
Жизнь на Плющихе Москва, Центральный округ, район Хамовники, м. Фрунзенская Сдан от 65 642 944 руб. от 0.1%
Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 4 кв. 2020 г. от 10 112 628 руб. от 3.2%
Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский 2 кв. 2020 — 2 кв. 2023 г. от 4 521 300 руб. от 0.1%
FoRest Москва, Западный округ, район Ново-Переделкино 4 кв. 2020 г. от 7 077 560 руб. от 5.85%
Метрополия Москва, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Волгоградский проспект 1 кв. 2023 г. от 6 331 000 руб. от 4.7%
iLove Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская 4 кв. 2024 г. от 9 820 800 руб. от 5.85%
Тополя Москва, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. Люблино 2 кв. 2021 г. от 5 445 652 руб. от 4.9%
Дом на Барвихинской Москва, Западный округ, район Можайский 4 кв. 2020 г. от 7 650 000 руб. от 4.5%
Поклонная 9 Москва, Западный округ, район Дорогомилово, м. Парк Победы 4 кв. 2021 г. от 21 223 682 руб. от 4.4%
Nagatino i-Land Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк 2 кв. 2022 г. от 10 234 566 руб. от 4.5%
Dialog Москва, Центральный округ, район Красносельский, м. Комсомольская 4 кв. 2021 г. от 13 374 805 руб. от 5.85%
Настоящее Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 2 кв. 2022 г. от 10 781 422 руб. от 5.85%

Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

В ЖК «Новый Зеленоград» предложили меры для профилактики COVID-19

В ЖК «Новый Зеленоград» предложили меры для профилактики COVID-19

В жилом комплексе «Новый Зеленоград» начали действовать новые меры по профилактике COVID-19, сообщает девелопер проекта Ikon Development. Усилена обработка мест общего пользования, жителей обеспечили перчатками, а лифты предложили открывать с помощью зубочисток, чтобы сократить число общих касаний с кнопками.

Каждый день на территории жилого комплекса проводится обработка входных групп, подъездов, лестничных площадок и мест общего пользования. Кроме того, в целях безопасности рядом с каждым подъездом появились боксы с одноразовыми перчатками. Теперь риски заразится коронавирусом при открытии входной двери сходят на нет. Доступ ко всем детским и спортивным площадкам закрыт, но сами площадки при этом ежедневно проходят санитарную обработку.

Для обеспечения максимальной защиты дезинфекция мест общего пользования производится два раза в день: в 7.00 и 16.00. Помещения обрабатываются сотрудниками компании «Айкон эксплуатация» в противоэпидемических костюмах. Дезинфицирующие средства, применяемые в уборке, комбинируется с хлорсодержащими растворами. Особенно тщательно обеззараживаются места, к которым люди прикасаются чаще всего: дверные ручки, кнопки вызова лифта, дверцы почтовых ящиков, поручни и перила лестниц. Именно такие объекты могут стать очагом инфекции, поэтому их частая дезинфекция – обязательная мера по борьбе с новым коронавирусом.

По аналогии с Китаем в ЖК «Новый Зеленоград» появился весьма оригинальный способ входа в лифт с помощью простой зубочистки. На кнопки лифта предлагается нажимать с помощью зубочисток, которые есть в каждом подъезде в необходимом количестве. Такая «технология» в совокупности с другими предпринимаемыми мерами помогает свести риски распространения Covid-19 к минимуму.

«В условиях чрезвычайной ситуации нужно действовать разумно и оперативно. Осознание того, насколько опасен вирус, помогает в разработке эффективных антивирусных мер для наших жителей. — комментирует генеральный директор Ikon Development Антон Детушев. — Сейчас как никогда важно проявить высшую степень ответственности по отношению к своим сотрудникам и клиентам. Нашим главным приоритетом является безопасность людей, и в дальнейшем мы будем только наращивать темпы по борьбе с инфекцией, вводя новые меры профилактики».

Как известно, в Московской области действует обязательный режим самоизоляции. Поэтому руководство компании IkonDevelopment призывает всех оставаться дома. С целью заботы о жителях на официальной странице девелопера в Instagramрегулярно размещаются посты с призывом не покидать квартиры без крайней необходимости, мыть руки и пользоваться антисептиками.

Офисы компании Ikon Development уже второй месяц работают в удаленном режиме. С 23 марта компания перешла на дистанционное заключение сделок, проводит консультации и экскурсии по объектам в режиме online.

Справка

«Новый Зеленоград» – жилой комплекс комфорткласса в Солнечногорском районе Московской области рядом с южной границей Зеленограда. Первая очередь проекта включает строительство 11 современных монолитных домов секционного и башенного типов различной этажности (от 13 до 17 этажей). Три корпуса уже построены и заселены. Еще два дома сдаются в начале 2020 года. Девелопер предусмотрел наличие детских садов, школ, комфортных паркингов, ФОК, поликлиники, кафе, ресторанов, мест социально-бытового обслуживания. Общая площадь торгово-развлекательной инфраструктуры на первую очередь составит более 8 тыс. кв. м. Особое внимание уделяется благоустройству и озеленению комплекса, под которое отведено более 50% территории комплекса. Добраться до ЖК «Новый Зеленоград» можно по Пятницкому, Ленинградскому и Новосходненскому шоссе, а также по скоростной трассе М-11 «Москва — Санкт-Петербург», время в пути до МКАД займет всего 25 минут. Кроме того, в 5 минутах езды от микрорайона располагается ж/д станция Крюково – дорога до центра Москвы также составит не более 25 минут.

Актуальные проекты компании Ikon Development (июль 2020)

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
Дом Chkalov Москва, Центральный округ, район Басманный, м. Курская 1 кв. 2021 г. от 11 255 904 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU

Кому война, а кому мать родна: «коронакризис» пошел на пользу загородной недвижимости

Кому война, а кому мать родна: «коронакризис» пошел на пользу загородной недвижимости

Благодаря ослаблению рубля и эпидемии коронавируса загородный рынок недвижимости, можно сказать, воспрянул ото сна – после многих лет стагнации существенно вырос спрос не только на аренду, но и на покупку загородных объектов. Однако предложение, в основном состоящее из участков без подряда (и часто без коммуникаций), слабо отвечает запросам клиентов. А крупные девелоперы вернутся на рынок, только если спрос продержится на высоком уровне хотя бы в течение полутора лет, считают риелторы.

Спрос

Загородный рынок московского региона пребывает в глубокой стагнации уже более 10 лет. Как отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), период расцвета закончился еще в кризис 2008-2009 гг., и с тех пор уровень спроса был несопоставим с докризисными показателями. Однако 2020-й дает надежду на ренессанс.

По данным «Инкома», уже по итогам I квартала в Подмосковье было продано 3 984 лота — на 7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Интерес к загородным объектам подстегнуло резкое ослабление рубля в марте – граждане по привычке бросились конвертировать дешевеющую валюту в любые квадратные метры. А затем подоспела и эпидемия covid-19, отправившая в нокаут городской рынок недвижимости, но оказавшаяся на руку рынку загородному.

Сначала, конечно, отреагировала аренда. Риелторы ощутили всплеск запросов такого рода в марте, еще до введения карантина: клиенты стремились переехать в отдельный дом, подальше от мест скопления людей, рассказывает Анна Раджабова. А когда стало понятно, что летние заграничные отпуска у россиян отменились, популярность подмосковных коттеджей выросла еще больше — см. «Дачная самоизоляция и альтернатива морю: на рынке загородной аренды взрыв спроса».

Вслед за арендой быстро подтянулся спрос и на покупку загородной недвижимости. «Месяцы самоизоляции привели многих к мысли, что иметь загородный дом может оказаться практически спасением», — говорит Марина Толстик, председатель совета директоров сети «Миэль». «К приобретению загородного дома или участка нынешняя обстановка подтолкнула даже тех людей, которые рассматривали эту идею в далекой перспективе», — вторит ей Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком».

Впрочем, весна вообще является пиковым сезоном на рынке загородки — те же участки без подряда (УБП) многие покупают весной для того, чтобы что-то успеть построить к зиме, вырастить урожай и т.д. И в нынешнем году ситуация с коронавирусом только усилила эти желания, выявив все плюсы загородной жизни, считает Елена Яковлева, и.о. директора офиса продаж «Чехов» АН «Century 21 Римарком».

Однако вклад карантина в ажиотаж на загородном рынке все же больше, чем весны как таковой. Потому что спрос на подмосковную первичную «загородку» во II квартале 2020 г. увеличился сразу на 13% по сравнению с весной (II кварталом) прошлого года (относительно I квартала 2020-го — на 8%). По данным «Инкома», за четыре месяца в области было продано 4,3 тыс. лотов. В Новой Москве продажи и вовсе подскочили на треть в годовом выражении: если в марте-июне 2019 г. здесь было совершено 155 сделок, то на том же отрезке нынешнего года — уже 206.

Vnukovo Country Club
Новая Москва, Троицкий округ, п. Первомайское

По словам Елены Яковлевой, в связи с ажиотажем «покупателей в сегменте «эконом» даже ставят в листы ожидания, чего не случалось, на моей памяти, никогда». Высокобюджетный сегмент также не страдает от недостатка спроса. По данным компании «Метриум», на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья количество обращений в связи с арендой и покупкой домов весной 2020 г. увеличилось на 50% относительно аналогичного периода 2019 г. В марте спрос вырос на 25% в годовом выражении, в апреле – на 60%, в мае – на 70%.

Активизировался и вторичный рынок. «Если оценивать уровень спроса нынешней весной и весной прошлого года, то можно отметить, что спрос на участки без подряда в Новой Москве увеличился на 20-25%, на дома в СНТ — на 20%, на таунхаусы и дома в коттеджных поселках – в диапазоне 10-15%», — говорит Анастасия Ковалева. Похожие цифры приводит и Елена Яковлева по вторичному рынку Подмосковья: «За год интерес к покупке участков вырос на 20%, к покупке дома – примерно на 10%, причем спросом пользуются как дома в СНТ, ДНП, так и в организованных коттеджных поселках».

На первичном рынке львиная доля подмосковных покупателей – 76% — выбирают участки без подряда. Это столько же, сколько и год назад, и на 3 п.п. больше, чем в прошлом квартале, сообщает «Инком». 12% купили квартиру в «малоэтажке» (-2 п.п. и -1 п.п. соответственно), 7% – коттедж (+1 п.п. и -2 п.п.), 5% – блокированный дом (+1 п.п. за год и так же, как в I квартале).

Структуру спроса определяет предложение: большинство покупателей предпочитают недорогие УБП, потому что именно они формируют 75% экспозиции. «На самом деле желающих купить готовое загородное жилье гораздо больше, но стремления клиентов разбиваются о дефицит такого предложения», — подчеркивает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Например, в Новой Москве, где участки без подряда составляют только половину рынка, этот формат во II квартале выбрали 42% клиентов – на 3 п.п. меньше, чем в прошлом году. При этом интерес к блокированным домам (таунхаусам) и коттеджам увеличился. Если во II квартале 2019 г. на них пришлось, соответственно, 15% и 21% спроса, то в марте-июне нынешнего – 17% и 24%.

Оставшиеся 17% новомосковских покупателей приобрели квартиры в малоэтажных домах. За год популярность формата сократилась на 2 п.п., что и понятно – «карантиниться» приятнее поближе к природе, а квартира за городом — все равно квартира.

О повышенном интересе к коттеджам и таунхаусам, готовым или почти готовым к заселению, сообщают и застройщики. Например, в фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость» уже по итогам марта зафиксировали рост обращений на 20-25% в среднем, причем рост спроса на построенные и отделанные односемейные коттеджи оказался более чем двухкратным. В апреле-мае ситуация сохранилась, несмотря на введение карантина и трудности с показом объектов и регистрацией сделок, подчеркивает Ольга Магилина, заместитель гендиректора компании.

Важно, что подавляющее большинство покупателей рассматривают «загородку» как место постоянного проживания, а не в качестве дачи. По данным «Инкома», 8 из 10 клиентов, приобретающих жилье за городом, выражают желание жить там постоянно. 55% покупателей выбирают для этого коттедж, 30% — таунхаус или дуплекс, 15% — квартиру в малоэтажном доме. Основная часть планирующих переехать — 60% — пока проживают в «старой» Москве.

Дабл
Ленинский район, 11 км от МКАД

По словам Анастасии Ковалевой, сегодня в риелторских компаниях уже стали привычными альтернативные сделки, когда клиент продает квартиру и сразу же приобретает загородный дом. «И с начала лета таких сделок не становится меньше, чем это было весной», — отмечает Ковалева.

Это позволяет надеяться на то, что всплеск интереса к «загородке» – не кратковременное явление, которое рассосется само собой, как только все придет в норму, а новый тренд. Популяризации загородного образа жизни всегда мешала необходимость ежедневных поездок в офис по пробкам, однако карантин доказал, что сотни тысяч москвичей вполне могут работать и из дома – где бы этот дом ни находился. Многие продолжают это делать и после отмены режима «самоизоляции», с разрешения работодателей. Скорее всего, значительная часть таких работников не вернутся в офисы, даже когда эпидемии covid-19 окончательно уйдет в прошлое, так как «удаленка» выгодна компаниям – можно сократить расходы на аренду офисных площадей.

«После снятия ограничений новый формат имеет все шансы закрепиться на рынке труда: в Госдуму уже внесли законопроект, регулирующий права и обязанности сотрудников на «удаленке». Вполне возможно, что нововведения приведут к снижению маятниковой миграции: людям больше не придется ежедневно ездить в офисы. Таким образом, покупатели смогут расширить зону поиска жилья и обратить внимание на Подмосковье, поскольку вопрос с транспортной доступностью отчасти утратит свою актуальность», — отмечает Анна Раджабова.

Конечно, большинство бывших офисных сидельцев все равно останутся в Москве, поближе к развитой инфраструктуре, но даже если процентов 10 из них решат переехать «на природу», загородному рынку гарантировано счастливое будущее (см. «Как коронавирус изменит рынок недвижимости»). Останется только в разы увеличить объем качественного предложения, которое пока в явном дефиците.

Предложение

Как уже было сказано выше, предложение на подмосковном загородном рынке в основном представлено участками без подряда. По данным «Инкома», 75% из 43,8 тыс. объектов на первичном рынке – это УБП. По сравнению со II кварталом прошлого года их доля увеличилась на 3 п.п. 10% предложения составляют квартиры в малоэтажных домах (-3 п.п. за год), 9% – коттеджи (+2 п.п.), 6% – таунхаусы и дуплексы (-2 п.п.).

81% лотов относится к сегменту «эконом», 12% – это комфорткласс (-1 п.п.), 3% – «бизнес» и 4% – высшие ценовые сегменты. Практически такой же структура рынка была и в прошлом году.

«Как видно, дешевые и часто некачественные участки без подряда составляют сейчас основную долю рынка. Предложение с застройкой, особенно в высокой степени готовности, напротив, находится в большом дефиците», — отмечает Дмитрий Таганов.

Новые поселки с застройкой практически не выходят на рынок. С III квартала 2019 г. по II квартал 2020 г. включительно на рынке появилось 60 проектов (против 68 за предыдущий год). Только 14 из них (23%) подразумевают застройку: 12 – коттеджами, один – коттеджами и дуплексами, еще один – «малоэтажкой». Остальные полностью состоят из УБП.

Дом на Барвихинской
Москва, Западный округ, район Можайский

В Новой Москве ситуация получше: УБП там половина рынка, из трех новых поселков два — с застройкой коттеджами уровня «комфорт» и «бизнес» и один с участками экономкласса. Однако доля Новой Москвы в общем объеме предложения на загородном рынке московского региона едва достигает 4,4% (1 998 лотов, по информации «Инкома»), поэтому погоды она не делает.

В связи с низкой девелоперской активностью и повышенным спросом общий объем предложения в Подмосковье за год сократился на 16%, а в Новой Москве — на 22%.

На всплеск спроса на фоне пандемии пока успел отреагировать только сегмент участков без подряда. По словам Елены Яковлевой, земельные участки на продажу сейчас появляются не только в новых локациях, но и уже в обжитых ранее, то есть старые СНТ расширяются за счет новой нарезки и присоединения к ним новых территорий.

А вот для того, чтобы начало расти количество новых поселков с застройкой, повышение спроса должно носить устойчивый характер. «Сначала это будут камерные поселки не более чем на 10-15 домов. Однако если высокий уровень спроса сохранится по крайней мере в течение полутора лет, на загородный рынок могут вернуться крупные девелоперы с масштабными проектами», — говорит Анна Раджабова.

Ольга Магилина даже не исключает выход на рынок загородной недвижимости новых игроков, ранее специализировавшихся на городском жилье.

Однако пока этого не произошло, покупательский ажиотаж только увеличивает дисбаланс между спросом и предложением. «Например, в формате УБП предложение превышает спрос в разы, сейчас на рынке много дешевой земли без коммуникаций и инфраструктуры, которую понимающие люди не возьмут. В формате таунхаусов ситуация другая: желающих приобрести такое домовладение много, но проблема в том, что новых поселков с таунами не выходило больше полутора лет. Я уже не говорю о сегменте готовых домов: подобного предложения на рынке насчитывается от силы 5%, а отложенный спрос здесь большой», — подчеркивает Дмитрий Таганов.

По оценке «Инкома», 55% подмосковных поселков продаются плохо, причем примерно четверть представленных на рынке проектов подолгу стоят вообще без сделок. В элитном сегменте, по словам Анны Раджабовой, сегодня около 80% предложения приходится на морально устаревшие дома, спроектированные еще в 2000-е годы. 

Соотношение спроса и предложения, естественно, отражается на ценах. По данным «Инкома», средняя стоимость первичных УБП, которых на подмосковном рынке значительно больше, чем нужно, по итогам II квартала упала до 2,5 млн руб., то есть на 14% по сравнению с прошлым годом и на 4% — относительно I квартала 2020 г., несмотря на ажиотаж. А наиболее заметно подорожали таунхаусы (до 16,8 млн руб.) – на 27% за год и на 17% за квартал – их на загородном рынке меньше всего, при этом новые проекты такого формата не появляются.

Также по теме:

  • Элитное жилье не испугалось самоизоляции

Новое Бисерово 2
Ногинский район, 23 км от МКАД

Элитное жилье не испугалось самоизоляции

Элитное жилье не испугалось самоизоляции

Редакция IRN.RU продолжает следить за тем, как разные сегменты выходят из режима самоизоляции. В то время как основной удар принял на себя средний ценовой сегмент, элитная недвижимость чувствует себя очень неплохо. Об основных тенденциях рынка высокобюджетной недвижимости рассказали эксперты в ходе онлайн-конференции «Дорогое жилье до, во время и после самоизоляции: главные тренды в элитной и премиальной недвижимости».

Азия в центре внимания

Пандемия коронавируса сильнее всего сказалась на азиатских рынках элитной недвижимости. По данным исследования Prime Global Cities Index (индекс изменения цен на элитную недвижимость в 46 странах мира), в I квартале 2020 года Бангкок продемонстрировал самый низкий квартальный показатель -5%, а Сингапур – -4,2%. В свою очередь, в Москве зафиксирован квартальный рост цен на 5%. Правда, нужно учитывать, что в России жесткий режим самоизоляции был введен только в начале второго квартала.

«Сейчас все внимание сконцентрировано на Азии и темпах восстановления её экономики, которые послужат ориентиром для стран, вступивших в кризисный этап несколько позже, — отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. — Динамика ежеквартальных изменений цен дает представление о негативном влиянии COVID-19 на 7 из 15 анализируемых азиатских рынков. Европа пока показывает свою устойчивость к колебаниям цен на недвижимость – только 2 города из 14 показали снижение, а средняя цена на элитное жильё за год выросла более чем на 3%. В наиболее пострадавших от пандемии городах Европы цены по итогам I квартала демонстрируют несущественные изменения за квартал: в Париже +1,9%, Мадриде -0,4%, в Милане без изменений. В связи с ограничением перемещений, а также закрытием большинства компаний и организаций ожидается заметное снижение объема продаж во II квартале 2020 года, несмотря на общую устойчивость цен на большинстве рынков».

По прогнозам лондонского офиса Knight Frank, на фоне пандемии COVID-19 и правительственных мер по стимулированию экономики цены на элитное жилье снизятся в 16 из 20 проанализированных мегаполисов. Сильнее всего стоимость высокобюджетного жилья может упасть в Сингапуре, Гонконге, Буэнос-Айресе, Мумбаи и Ванкувере. В этих городах цены упадут более чем на 5%.

В Москве все спокойно

Эксперты Knight Frank не ожидают существенного изменения цен в Москве, возможны корректировки за счет структурных изменений в предложении. По итогам I квартала 2020 года в связи с ограниченным объемом нового предложения и сохранением спроса общее количество квартир и апартаментов (элит+премиум) на рынке сократилось на 4%, составив порядка 2 500 шт. суммарной площадью 310 тыс. кв. м. «Существенных изменений за апрель-май в сегменте не произошло, объем предложения остался практически на том же уровне. В текущем году новых проектов на рынке будет мало, многие девелоперы откладывают старт продаж на более поздний период, — говорит Ольга Широкова. — В отношении цен сохраняется общая тенденция роста как в элитном, так и премиальном сегменте. Валютные колебания в конце I квартала оказали некоторое влияние, но в большей степени это отразилось на классе «элит», где часть предложения все еще экспонируется в долларовом выражении. Основные же колебания в ценах связаны с ростом стадии проектов, а также изменениями структуры предложения. До конца текущего года аналитики компании Knight Frank ожидают роста цен на уровне до 5%, в том числе в связи с изменением валютного курса и соответствующим подорожанием расходной части проектов».

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что в России самоизоляция не так сильно повлияла на элитную недвижимость, как на другие сегменты. «Дело в том, что здесь традиционно выше сроки реализации и квартир в месяц продается меньше, чем, допустим, в экономклассе, — объясняет эксперт. — К тому же девелоперы в высокобюджетном сегменте тоже ввели онлайн-продажи, чтобы облегчить удаленный процесс покупки. Если говорить об экономике в целом, нынешняя ситуация не так сильно ударила по доходам аудитории элитной недвижимости. В наиболее обеспеченной прослойке многим удается не только сохранить свое состояние, но и преумножить. Недавно Forbes подсчитал, что за два месяца число долларовых миллиардеров в России выросло с 99 до 101 человека, а их общее состояние увеличилось с $392 млрд до $454 млрд. Снижение доходов в основном почувствовал московский средний класс, который покупает недвижимость более низких ценовых сегментов» (см. «Сложная середина: как новостройки бизнес-класса пережили карантин»).

Девелоперы говорят, что в целом ситуация благополучная. «Во времена кризисных ситуаций многие предпочитают вкладывать средства именно в недвижимость как в наиболее надежный сегмент рынка. Кроме того, режим самоизоляции послужил неким драйвером для покупателей – у них появилось время погрузиться в решение жилищного вопроса и закрыть вопрос с покупкой нового дома, — отмечает директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. — Так, по данным нашего департамента продаж, за первый квартал 2020 года спрос на апартаменты в элитном квартале «Сады Пекина» на Маяковской вырос на 10%. Кроме того, показатели по продажам в текущем году выше соответствующих показателей прошлого года почти в 2 раза. Давать прогнозы по повышению цен в долгосрочной перспективе пока рано. Однако важно отметить: динамика сделок за период самоизоляции у нас была стабильной. Мы идем с явным опережением запланированных показателей».

Консультанты Knight Frank подтверждают, что во время режима самоизоляции серьезно увеличилось количество звонков/запросов на приобретение жилья. «Однако сначала ввиду ограничений в работе МФЦ и Росреестра, потом из-за невозможности проведения показов и, главное, по причине неготовности покупателей в этом сегменте к проведению сделок полностью онлайн спрос сформировался пока в виде отложенного. Количество зарегистрированных сделок за апрель оказалось существенно ниже прошлогоднего уровня, при этом существенная доля – это подписанные сделки марта. По оценкам консультантов Knight Frank, как только ограничительные меры станут менее жесткими, а пандемия пойдет на спад, значительная часть этого спроса будет реализована до конца года, и таким образом провал в сделках апреля-июня будет нивелирован», — прогнозирует Ольга Широкова.

Продукт меняется

Среди «карантинных» изменений в спросе Knight Frank отмечает интерес к лотам с террасами и балконами. «Пандемия, по всей видимости, несколько приостановит тренд на отказ от этих помещений, — говорит Ольга Широкова. — На волне работы из дома все заговорили об отдельном кабинете, но даже в элитном сегменте выделять отдельную комнату под работу не всегда оправдано, так как и здесь покупатели оперируют в рамах определенного бюджета, и он не всегда может быть увеличен на целую комнату».

На основные тренды влияют не только внешние факторы в виде самоизоляции и валютных колебаний, но и внутренние изменения на элитном рынке. «Элитный сегмент несколько помолодел в последние годы, среди покупателей появились люди из креативного класса, миллениалы, стартаперы, блогеры, бизнес-коучи и т.д., — говорит Ольга Широкова. — Но относительно классических покупателей их доля не так велика. По-прежнему большую часть формируют классические покупатели элитного сегмента: бизнесмены, топ-менеджеры, чиновники, деятели культуры и шоу-бизнеса».

Фестиваль Парк
«Фестиваль парк» — это продуманный до мелочей жилой квартал, окруженный зелеными парками и живописными прудами.

Vnukovo Country Club
Vnukovo Country Club — это абсолютно новый образ жизни для людей, которые не боятся быть собой, живут не на показ, а для души, осознают ценность времени, а знания, навыки и опыт для них дороже накопленного капитала.

Небо
Это что-то совершенно новое — Небоскрёбы на Мичуринском!

Поклонная 9
Жилой комплекс «Поклонная 9» – 32-этажное здание в стиле известных московских высоток и небоскребов Нью-Йорка.

Nagatino i-Land
Nagatino i-Land – это новый жилой остров бизнес- класса рядом с центром Москвы.

«Портрет покупателя, безусловно, постепенно меняется. В наших проектах мы все чаще встречаем клиентов из IT-сферы, — отмечает Екатерина Батынкова. — Это молодые люди, которым важна высокая транспортная доступность и развитая инфраструктура, чтобы все было «под рукой».

Интересно, что на премиальном и элитном рынке заканчивается бум небольших площадей. «Динамика спроса на лоты существенно изменилась в сравнении с прошлыми годами. В предыдущие периоды гораздо большим спросом пользовались апартаменты минимальных площадей (60 кв. м). В течение 2019 года и в I квартале 2020 года спрос сместился на средние лоты площадью 80-120 кв. м, — говорит Екатерина Батынкова. — Мы связываем изменения в структуре продаж с тем, что в «Садах Пекина» успешно завершены не только все работы по строительству, но и развитие инфраструктуры. Благодаря этому покупатели рассматривают проект и в инвестиционных целях. Более того, еще в конце 2019 года мы предложили выгодные условия приобретения лотов. К примеру, стоимость апартаментов площадью 80 кв. м отличается от стоимости лота площадью 60 кв. м всего на 10%. При этом разница в метраже составляет 25%. При таких условиях на большие лоты дополнительные 20 кв. м приобретаются с дисконтом почти 50%. Аналогичная зависимость прослеживается при сравнении лотов 120 кв. м и 80 кв. м. В проекте класса De luxe «Театральный дом» существенно вырос спрос на большие площади – практически в 2 раза за последние 2 месяца. Запросы покупателей ранжировались от 200 до 500 кв. м».

Олег Репченко также отмечает изменения в требованиях к локации: дорогое жилье строят уже не только в самом центре города. Но престиж локации продолжает играть важную роль как линия «водораздела» на премиум и де-люкс. «Недвижимость внутри Садового кольца обычно относится к элитному сегменту. За пределами Садового тоже есть престижные локации, например, Пресненский район, где находится центр деловой активности «Москва-Сити». Непосредственно у «сити» можно создавать элитные проекты, подальше – все же скорее премиум. По-соседству с такими районами, но за пределами ЦАО локация сохраняет престиж, правда его обычно уже не хватает на то, чтобы строить там люксовое жилье. Например, в Хорошево-Мневниках, который также расположен недалеко от «сити», строится в основном премиум- и бизнес-класс. Некоторые восточные районы центра, например Красносельский, тоже больше подходят для премиального жилья и бизнес-сегмента, чем для элитного».

Загородный интерес

Среди бенефициаров самоизоляции оказался загородный рынок, который до этого много лет стагнировал. «Ситуация с коронавирусом разбудила рынок загородной недвижимости во всех сегментах (см. «Как коронавирус изменит рынок недвижимости»). В дорогом сегменте в выигрыше будут поселки с готовыми домами с инфраструктурой, приспособленной для постоянного проживания, — считает Олег Репченко. — Во время самоизоляции люди поняли, что за городом можно комфортно жить и работать удаленно, а опасения второй волны коронавируса будут еще какое-то время поддерживать спрос на загородное жилье».

По словам Екатрины Батынковой, первоначально вырос спрос на аренду – это самый оперативный инструмент: «Однако наша статистика подтверждает, что спрос укрепился и на покупку. Жизнь вне мегаполиса предоставила семьям столь необходимое ощущение безопасности, уюта, а также простора в любое время года и в любых обстоятельствах». Так, по данным «Галс-Девелопмент», в элитном коттеджном поселке «Березки» на Рублево-Успенском шоссе за четыре месяца 2020 года поступило в два раза больше обращений, чем за второе полугодие 2019 года. Более того, за январь-апрель 2020 года их количество увеличилось на 154% по сравнению с периодом сентября-декабря 2019 года.

Брокеры дают похожие цифры. По данным аналитиков компании Knight Frank, количество запросов как на аренду, так и на покупку загородного высокобюджетного жилья по итогам I квартала 2020 года было в 2 раза выше, чем в I квартале 2019 года. В апреле этого года рост количества запросов продолжился: по вопросу покупки на 27% относительно марта 2020 года, по вопросу аренды более чем в 2 раза в сравнении с предыдущим месяцем. «При этом конвертировались в сделки преимущественно запросы по аренде, по покупке запросы откладывались до снятия ограничительных мер», — говорит Ольга Широкова.

Как отмечает эксперт, на первичном загородном элитном рынке московского региона давно наблюдается дефицит качественного предложения: за почти 3 года не вышел ни один новый проект. Объем предложения сокращается третий год подряд, а в 2019 году был обновлен рекордный минимум 2013 года. По итогам I квартала 2020 года количество лотов от застройщиков в экспозиции составляло всего 588 шт. За апрель-май объем сократится еще на 3% до 570 лотов. Большая часть предложения не соответствует рыночной конъюнктуре и современным запросам покупателей и по сути является неликвидом. Отсутствие нового предложения и стабильный спрос на загородную недвижимость сократил объем ликвидного предложения на первичном рынке до 300 загородных лотов, а на вторичном – до 400 объектов. При текущих темпах поглощения ликвидного предложения его объема хватит только до конца 2021 года.

Из-за дефицита в условиях длительного отсутствия нового предложения и высокого спроса в период пандемии сформировалась вакантная рыночная ниша, которая должна быть заполнена в ближайшие годы, о чем свидетельствует и возросший интерес девелоперов к загородному рынку. По данным Knight Frank, спрос на консалтинговые услуги в этом сегменте вырос в 10 раз в годовом выражении. Если за последние пять лет в год поступало не более 3 запросов на анализ целесообразности и разработку концепции загородного коттеджного поселка, то за два месяца самоизоляции их количество выросло до 5. В 2021 году ожидается выход 2-3 загородных элитных проектов, в следующие 3 года темпы выхода приблизятся к «докризисными» 2006-08 гг. – порядка 4-5 проектов в год. После 2025 года можно вновь ожидать снижение девелоперской активности до 2-3 проектов в год.

Таким образом, рынок элитной недвижимости почти не пострадал из-за самоизоляции, а некоторые его сегменты даже выиграли.