Ограничения свободной планировки

Ограничения свободной планировки

Вам кажется, что свободная планировка — это шанс выстроить стены как хочется, а то и вовсе обойтись без них? Циан.Журнал собрал истории тех, кто уже попробовал так сделать, и советы экспертов для тех, кто решил самостоятельно возвести межкомнатные стены в новостройке.

Словосочетание «свободная планировка» звучит крайне заманчиво, особенно для не очень опытного покупателя: создавай любое пространство, которое придумаешь. На практике российские законы диктуют определенные правила, несоблюдение которых грозит штрафами, проблемами при последующей продаже и очень большими проблемами с оформлением квартиры в залог, если понадобится ипотека.

Расплата за «свободу»

Будем честны: штрафы за неправильную планировку (или незаконную перепланировку) не очень высоки — 2,5 тыс. рублей. Хуже другое: Жилинспекция вправе обязать собственника привести планировку в порядок, а это гораздо более серьезные затраты. Игнорировать постановление рискованно: квартиру могут выставить на торги, деньги за «сделку», конечно, отдадут собственнику, но вычтут из них затраты на выполнение предписания инспекторов. В общем, лучше не связываться.

О сложностях с последующей продажей рассказал эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков, который частенько встречает на рынке результат неправильных переделок и озадаченных собственников, которые понимают, что поэтажный план без красных линий им в БТИ не выдадут.

«В некоторых случаях все настолько запущено, что ипотечникам (а их на рынке около 70%) такую квартиру продать практически нереально. Видели в объявлениях текст «по ипотеке не продаем»? Помимо юридических подводных камней такой текст может указывать и на проблемы с перепланировкой».

Сергей Вишняков,эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Сергей Вишняков полагает, что свободная планировка в новостройках — это не только маркетинговый ход, но и попытка застройщика сэкономить на дополнительных материалах при выстраивании стен. Кроме того, при продаже квартиры «в бетоне» стены визуально уменьшают пространство, а тут такой шанс «расширить горизонты».

Читайте также  РСПП тоже запустил сайт по поддержке бизнеса из-за коронавируса

Прозрачные стены и ванна на кухне

Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», приводит несколько случаев из практики коллег.

Так, недавно агенты компании столкнулись с трудностями при продаже квартиры, расположенной в новостройке. Отличительной особенностью студии площадью 54 кв. м было то, что стены в ней по желанию владельца были… прозрачными. В том числе и стены санузла, который располагался посередине жилплощади, напротив спального места. Для кухни в квартире было выделено небольшое место, где умещались лишь раковина и небольшая плитка.

Другой пример необычной перепланировки, которая попалась риэлторам. В «двушке» в комнате бо́льшего метража (19 кв. м) собственники оборудовали гардеробную площадью 6 кв. м. Из-за этого помещение стало маленьким и очень неудобным, что не нравилось потенциальным покупателям.

Еще один пример. Пару лет назад специалисты «Инком-Недвижимость» продавали квартиру в спальном районе Москвы, причем до встречи с собственниками они даже не предполагали, что такие объекты еще попадаются на вторичном рынке жилья.

Вкратце история такова: муж с женой развелись и решили разъехаться, продав двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. м. Но ванная располагалась прямо на кухне. Потенциальные покупатели очень удивлялись, когда обнаруживали на кухне за шторкой помещение с душем — для них эта своеобразная романтика была существенным недостатком. Продать квартиру удалось только с большим дисконтом.

Четвертая история про «однушку» в Нахабино: однокомнатная квартира без отделки была выставлена на продажу в новом монолитном доме (перешла из «первички» на вторичный рынок). Но жилая комната имела треугольную форму — застройщик выполнил пожелания первого владельца квартиры. Потенциальных покупателей такой малоудобный вариант не устраивал, спасла ситуацию только очень хорошая скидка.

«Если квартира долго стоит в продаже из-за неудобной планировки, есть несколько способов исправить эту ситуацию — в частности, сделать в квартире стандартную планировку или значительно снизить стоимость предложения — в среднем на 15–20%».

Читайте также  Налоговики сообщили, куда возвращать ошибочно полученные субсидии

Наталия Борзенкова,«Инком-Недвижимость»

Головная боль с перепланировкой

Интересный опыт был и у Ольги Цановой, основательницы группы в Facebook «Найди своего риэлтора. Спроси риэлтора». Однажды продавец забыла предупредить, что в квартире сделана перепланировка: кухня была увеличена за счет комнаты, а это допускается только в том случае, если комнат в квартире несколько. Покупатель нашелся очень быстро — правда, выходить на сделку он был готов только в том случае, если все будет узаконено. Пришлось разбираться в авральном режиме.

«Нам повезло, что в комнате было два окна — одно как раз отошло к кухне. Когда нам отказались согласовывать перепланировку, мы ответили, что разделим комнату на две (это допустимо), а потом одну из них присоединим к кухне. В итоге нам узаконили перепланировку без промежуточных этапов. Сейчас банки достаточно лояльно относятся к перепланировкам, хотя бывают настолько тяжелые случаи, что узаконить вариант не получается — приходится мудрить при продаже», — признает Ольга Цанова.

По словам эксперта по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Анны Жуковой, самые распространенные перепланировки — совмещение раздельного санузла, объединение лоджии или балкона с кухней или комнатой, перемещение межкомнатных перегородок или их частичный демонтаж.

Из всех этих вариантов самым проблемным является присоединение балкона — банки к таким квартирам относятся с настороженностью.

«Особенность рынка недвижимости в Санкт-Петербурге — разделение бывших коммуналок на студии. Они, как правило, выгодно расположены в центре, поэтому спрос на них хороший. Если такая квартира на первом или втором этаже, обычно согласовать перепланировку достаточно просто, выше — сложнее (из-за выделения санузла), так что бывают проблемы с ипотекой».

Разбитые мечты, обманутые надежды

В большинстве квартир со свободной планировкой есть разметка с использованием кирпича, какого-то профиля или хотя бы нарисованная краской.

Читайте также  Обеспечить сотрудников масками и ограничить их перемещения по территории: новые рекомендации для работодателей

Фото: Сергей Вишняков/Facebook

«Она может быть из кирпича или из пеноблоков, но обычно есть. Вот это — реальные границы помещений внутри квартиры. И именно по ним покупателю нужно выстраивать внутреннюю планировку», — настоятельно рекомендует Сергей Вишняков.

Но если покупатель собирается пойти по собственному пути (увы, на дизайнера, проектировщика и прочих узких специалистов бюджет заложен не у всех), ему надо учитывать установленные ограничения. Кстати, у застройщиков зачастую все-таки есть готовые варианты планировок — о них лучше уточнить в офисе продаж.

Существуют очевидные запреты.

Comments are closed.